Negli ultimi anni la normativa sulle locazioni brevi è stata oggetto di numerosi aggiornamenti. Le ultime modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2026 hanno cambiato in modo significativo il numero di immobili che possono essere locati senza che l’attività venga considerata d’impresa. Inoltre, il Ministero del Turismo ha aggiornato i propri chiarimenti riguardo all’obbligo di presentare la SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività).
Di seguito riepiloghiamo in modo semplice le principali novità e gli adempimenti da conoscere.
Cosa si intende per locazione breve
Per locazione breve si intendono i contratti di affitto di immobili ad uso abitativo con durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa.
Rientrano in questa disciplina anche i contratti che includono alcuni servizi accessori collegati all’alloggio, come ad esempio:
- fornitura di biancheria;
- pulizia dei locali;
- utilizzo della connessione Wi-Fi.
La normativa può applicarsi anche alla sublocazione, al comodato a titolo oneroso e alla locazione di singole stanze, purché la durata del soggiorno sia inferiore a 30 giorni.
Se invece, insieme all’alloggio, vengono offerti servizi più complessi – come la somministrazione di pasti, il noleggio di auto o servizi turistici organizzati – l’attività viene considerata attività d’impresa.
Regime fiscale delle locazioni brevi
I redditi derivanti dalle locazioni brevi possono essere tassati con il regime della cedolare secca, cioè un’imposta sostitutiva delle imposte ordinarie.
Attualmente:
- per un immobile è possibile applicare l’aliquota del 21%;
- per il secondo immobile l’aliquota sale al 26%.
Il proprietario può comunque scegliere di non utilizzare la cedolare secca e di tassare i redditi con il regime IRPEF ordinario.
Nuovo limite di immobili locabili senza attività d’impresa
La principale novità riguarda il numero massimo di immobili che possono essere locati con il regime delle locazioni brevi senza essere considerati imprenditori.
A partire dal 2026 il regime agevolato è applicabile solo se vengono locati al massimo due appartamenti.
Se vengono destinati alla locazione breve più di due appartamenti, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale. In questo caso:
- il reddito diventa reddito d’impresa;
- non è più possibile applicare il regime fiscale delle locazioni brevi.
Obbligo di presentare la SCIA
Il Ministero del Turismo ha inoltre chiarito che, quando l’attività viene considerata imprenditoriale, scatta l’obbligo di presentare la SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività).
In particolare, la SCIA deve essere presentata al SUAP del Comune in cui si trova l’immobile quando una persona:
- concede in locazione breve più di due appartamenti, oppure
- concede in locazione turistica più di due appartamenti, anche per periodi superiori a 30 giorni.
La SCIA è quindi obbligatoria quando l’attività rientra nella presunzione di imprenditorialità prevista dalla normativa.
Comunicazioni e altri obblighi
Chi affitta immobili per finalità turistiche o locazioni brevi deve inoltre rispettare alcuni ulteriori obblighi.
È necessario comunicare alle autorità di pubblica sicurezza i dati degli ospiti secondo quanto previsto dalla normativa. Inoltre ogni immobile destinato a locazioni turistiche o brevi deve essere identificato con il CIN – Codice Identificativo Nazionale, che deve essere esposto all’esterno dell’immobile e indicato in tutti gli annunci pubblicitari o sui portali online.
Anche gli intermediari immobiliari e i portali telematici devono indicare il CIN negli annunci pubblicati.
Ritenuta operata dagli intermediari
Quando il pagamento dei canoni avviene tramite intermediari immobiliari o piattaforme online, questi soggetti applicano una ritenuta del 21% sui corrispettivi incassati per conto del locatore.
La ritenuta viene versata all’erario e certificata al proprietario, che la utilizzerà in sede di dichiarazione dei redditi.
In sintesi
Le nuove regole prevedono che:
- la locazione breve riguarda contratti di durata inferiore a 30 giorni;
- la cedolare secca resta al 21% per il primo immobile e al 26% per il secondo;
- dal terzo immobile l’attività si presume imprenditoriale;
- con più di due appartamenti è necessario presentare la SCIA al Comune;
- ogni immobile destinato a locazioni brevi deve avere il CIN e rispettare gli obblighi di comunicazione degli ospiti.
