Ai fini Iva, per le società immobiliari e non, diverse da quelle di costruzione, l’acquisto dei fabbricati abitativi e le relative spese di gestione sono oggettivamente indetraibili ai fini Iva.
E’ prevista una deroga per le società che locano in esenzione da Iva tali immobili in quanto soggette al pro-rata di detraibilità.
Nel caso in cui una società immobiliare e non acquisti un immobile abitativo da un’impresa di costruzione che l’ha ultimato da oltre 5 anni con opzione per l’applicazione dell’Iva, l’operazione rientra nel regime del c.d. “reverse charge”. Tale regime comporta la rilevazione dell’Iva sia negli acquisti che nelle vendite, ma con l’indetraibilità dell’Iva in acquisto.
Per quanto riguarda le cessioni di immobili abitativi, da parte di società immobiliari e non, queste sono esenti Iva ad eccezione di quelle:
- effettuate entro 5 anni dalla data di ultimazione della costruzione/intervento dalle imprese costruttrici o ristrutturatrici dei fabbricati stessi (IVA PER OBBLIGO);
- effettuate oltre 5 anni dalla data di ultimazione della costruzione/intervento dalle imprese costruttrici o ristrutturatrici dei fabbricati stessi, per le quali il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione (regime del reverse charge qualora le parti siano entrambe soggetti Iva);
- relative a fabbricati destinati ad alloggi sociali per le quali il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione Iva (regime del reverse charge qualora le parti siano entrambe soggetti Iva).
La locazione di immobili abitativi, da parte di società immobiliari e non, è esente da Iva ad eccezione delle operazioni:
- effettuate dalle imprese costruttrici o ristrutturatrici dei fabbricati, per le quali il locatore abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione Iva;
- relative a fabbricati destinati ad alloggi sociali per le quali il locatore abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione Iva.
Ai fini delle imposte dirette, gli immobili abitativi concorrono a formare il reddito di impresa secondo le modalità proprie dei redditi fondiari, pertanto sono indeducibili i costi e le spese ad essi afferenti, salva la deducibilità degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca sugli immobili destinati alla locazione.
In caso di immobili abitativi non locati, è tassata la rendita catastale rivalutata.
In caso di immobili abitativi locati è tassato il maggior valore tra la rendita catastale rivalutata e il canone di locazione ridotto delle spese di manutenzione ordinaria sostenute e documentate, nel limite massimo del 15% del canone.
